1 año desde que se estableció el valor de referencia del Catastro, una carga fiscal para muchos compradores de viviendas.

El 1 de enero de 2022 el valor de referencia de Catastro, que es la base de los impuestos como el ITP y el ISyD, entro en vigencia. Esto significa que se usa para determinar la cantidad de tributos que se deben pagar por la compra, herencia o donación de una vivienda usada. Sin embargo, según el Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de Madrid, un 25% de los valores calculados por Catastro son superiores al precio de mercado. Las inmobiliarias expresan su preocupación porque esta nueva medida dificulta la compra de vivienda para aquellos con poca liquidez y pequeños inversores que ya no ven la adquisición de una casa tan atractiva para alquilar.

Desde el COAPIMADRID – AIM (Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid), se informa que un 25% de los valores registrados en Catastro no se corresponden con el valor del mercado ya que “están establecidos de manera artificial por encima del valor de mercado”. ¿Cómo afecta esto al momento de comprar una vivienda? Significa que el comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no en base al precio que le costó la casa, sino en base al valor de referencia de Catastro, que será mayor que el precio de adquisición.

¿Por qué el valor es más alto? Esto se debe a que se calcula de forma general siguiendo los precios medios de áreas homogéneas de cada municipio, sin tomar en cuenta elementos relevantes como el estado de mantenimiento, la orientación o las características del inmueble. Por lo tanto, si el comprador adquiere una propiedad sin remodelar, el nuevo valor de referencia no se considera y la administración autonómica determinará un valor más alto para el inmueble.

El asunto aquí es que, al tratarse de una media de los precios de los inmuebles que se han vendido, no se pueden tomar en consideración los aspectos particulares de cada uno. Por ejemplo, la ubicación, el estado de conservación o las reformas en el caso de las viviendas, la proporción entre fachada y fondo o las calidades constructivas en los locales comerciales, las morfologías en los terrenos, o la orografía en las fincas rústicas. Esto significa que, si el inmueble en cuestión presenta características inferiores a la media de los existentes, su valor de referencia será mayor que el de su valor real, afectando la base imponible para su tributación.

El tribunal de lo Contencioso-Administrativo ya advirtió que el nuevo valor de referencia aumentaría la litigiosidad debido al mayor margen de impugnación de los impuestos como el ITP. Se puede recurrir tanto la liquidación como la autoliquidación, lo que significa que se debe pagar la liquidación antes de presentar la impugnación. Por otra parte, el único caso donde no habrá litigiosidad es cuando el valor de transmisión reflejado en la escritura sea superior al valor de referencia de Catastro.

¿Cómo cuestionar el cobro del ITP basado en un valor que no es el de la adquisición del bien?

Existen dos formas procesales para impugnar el valor de Catastro. Primero, el comprador del inmueble debe presentar su liquidación del ITP, especificando como base imponible el valor de referencia de Catastro. Enseguida, solicitará una modificación de la autoliquidación presentada y un reembolso de los pagos indebidos.

La segunda alternativa es omitir el valor de referencia de Catastro y auto calcular el valor consignado o acordado. Si el valor de referencia es superior, el contribuyente puede recibir una devolución e impugnarla normalmente . Sin embargo, dicha devolución incluirá intereses moratorios y existe la posibilidad de que el contribuyente sea también sancionado.

Además de las razones técnicas, también hay consideraciones jurídicas que ponen en duda el valor de referencia de Catastro. Una de ellas es la falta de claridad sobre la motivación del valor de referencia,  aunque la página web de Catastro ofrece un “certificado de motivación del valor de referencia” para determinados inmuebles, es imposible de entender a menos que el contribuyente tenga conocimientos de valoraciones catastrales.

Otra justificación legal que puede emplearse es la distinta valoración de un mismo bien en los impuestos que gravan una transmisión. En consecuencia, en el ITP, o ISyD, se aplicará el valor de referencia, mientras que en el IRPF se tendrá en cuenta el importe exacto por el que se formalizó la compra o transmisión.

Si un particular paga menos del valor de referencia del Catastro, estará incumpliendo la ley y es probable que la Administración inicie un proceso para que la persona cumpla la normativa y pague el impuesto al valor de referencia del Catastro. No es descartable que Hacienda inicie un procedimiento sancionador contra el contribuyente por no abonar la cantidad requerida. No obstante, la resolución puede ser impugnada.