Cómo comprar una vivienda de obra nueva (en plano) y no morir en el intento PARTE I

Abordar la compra de una casa de nueva construcción de manera óptima requiere varios pasos esenciales. Es crucial tener claridad en el presupuesto disponible, conocer las opciones hipotecarias, entender los impuestos aplicables y recabar información fundamental de la promotora, como la cédula de habitabilidad, los métodos de pago y los planos de la propiedad.

¿Qué hace atractiva la compra de una propiedad recién construida?

Si bien la elección depende de circunstancias y preferencias individuales, por lo general, las propiedades de segunda mano suelen requerir reformas para adaptarlas al gusto del nuevo propietario, tienen un diseño más antiguo, tienden a ser menos eficientes en términos energéticos y podrían presentar defectos o problemas.

Por otro lado, las viviendas de obra nueva se erigen bajo los estándares actuales del mercado y, en teoría, se encuentran libres de defectos importantes. Hay puntos clave en comparación con las propiedades usadas, las altas calidades de construcción y las características sostenibles, que generan ahorro tanto energético como económico, son ventajas significativas de la obra nueva. Sin embargo, la más relevante es que la compra de una propiedad de nueva construcción facilita los pagos iniciales durante los dos años aproximados de construcción. El cliente puede ir abonando progresivamente el 20% del precio inicial y, luego, acceder a una hipoteca para el 80% restante. En el caso de una vivienda usada, el desembolso debe ser inmediato.

Adquirir una propiedad de obra nueva paso a paso implica seguir ciertos pasos:

Determinar el presupuesto disponible es esencial. Conocer la cantidad disponible, ya sea por ahorros propios o financiamiento, determinará la vivienda que se puede adquirir.

En base a esto, se podría necesitar una hipoteca que varíe en cantidad. Los bancos suelen ofrecer alrededor del 80% del valor de la propiedad, aunque algunas entidades, según el perfil y otros factores, pueden llegar al 100%. Además, se deben considerar los gastos e impuestos asociados a la compra.

Es crucial no comprometerse con una hipoteca que pueda representar un problema en el futuro. La cuota mensual no debe superar el 35-40% de los ingresos netos familiares mensuales. Por ejemplo, una familia con ingresos medios de 2.500 euros al mes no debería tener una cuota superior a 1.000 euros.

Buscar la propiedad adecuada es el siguiente paso, considerando las necesidades y preferencias individuales. Contar con la asesoría de un agente inmobiliario de confianza puede marcar la diferencia.

Seleccionar una hipoteca óptima implica investigar si la promoción ofrece un préstamo promotor al que se pueda acceder. Comparar las ofertas del mercado y buscar que los bancos compitan entre sí puede representar un ahorro significativo.

Desde la última ley hipotecaria, no existen diferencias significativas en los gastos entre subrogarse al préstamo del banco promotor o contratar la hipoteca en otra entidad, excepto el costo de la tasación, que oscila entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad.

Tipos de hipotecas: fija, variable y mixta.

-La fija mantiene el mismo interés durante toda la vida del préstamo, independientemente de las fluctuaciones en el mercado.

La variable tiene cuotas mensuales que varían según un índice de referencia, como el Euríbor.

La mixta tiene un período inicial con interés fijo y luego se vuelve variable.

Solicitar toda la información posible a la promotora es crucial. Están obligadas por ley a proporcionar una serie de datos y documentos relacionados con la obra.

El primer paso es verificar la propiedad y posibles cargas en el Registro de la Propiedad. También es importante comprobar las licencias y servidumbres en el ayuntamiento donde se realizarán las obras.

Tener la mayor cantidad de información posible ayuda a prevenir imprevistos futuros.

Se debe solicitar información como la cédula de habitabilidad, certificado final de obra, seguro decenal, licencia de primera ocupación, garantías, instrucciones de uso y conservación, y planos detallados de la vivienda.

Conocer la garantía que ofrece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es fundamental. Esta ley establece tiempos de cobertura para defectos de construcción:

-10 años para defectos estructurales.

-Tres años para defectos de habitabilidad.

-Un año para defectos en acabados.

En cuanto a los impuestos y gastos, al comprar una vivienda nueva, se deben considerar:

I-VA, que en 2023 es del 10%, excepto en Canarias, donde es del 6,5%.

-Actos Jurídicos Documentados (AJD), coste asumido por el comprador y variable según la comunidad autónoma.

-Comisión de apertura, que puede llegar hasta el 2% del capital prestado para la hipoteca.