Tiempos oscuros para el mercado de alquiler

El mercado de alquiler de viviendas se encuentra en un período de gran incertidumbre, con los precios alcanzando niveles históricos. De acuerdo con datos de fuentes consultadas, la creciente demanda se enfrenta a una oferta de pisos en alquiler que disminuye constantemente, debido a factores como la disminución de pequeños inversores y la incertidumbre generada por la reciente implementación de cambios legislativos en el sector.

Expertos en la materia, cuyas opiniones se obtuvieron a través de consultas a diversas fuentes, sostienen que la recuperación del mercado del alquiler, con precios más razonables y una oferta que se ajuste a las necesidades de jóvenes y familias, no se vislumbra en el corto ni en el mediano plazo.

El mercado de alquiler está fracturado y no cuenta con suficiente oferta para satisfacer la creciente demanda de viviendas en arrendamiento, no se prevee solución en este momento y no se espera una mejora. Se trata de un mercado altamente tensionado con problemas estructurales relacionados tanto con la oferta como con la demanda.

La escasez de oferta en venta y alquiler es uno de los principales factores que impactan en los precios de las viviendas. En los últimos 15 años, no se ha seguido una política adecuada de planificación territorial ni de regeneración urbana para atender las necesidades actuales.

Además, se ha observado preocupación por los efectos adversos generados por la Ley de Vivienda. Los precios del alquiler han continuado aumentando desde la salida de la crisis causada por la pandemia, alcanzando un máximo histórico en agosto de 2023, con un promedio de 11,8 euros/m2 al mes, apenas un 1,1% por debajo del máximo registrado en 2007.

En las grandes ciudades, un inquilino con un salario promedio no puede costear el alquiler actual, que supera los 1,000 o 1,200 euros en muchos casos. Además, la oferta ha disminuido, especialmente en zonas céntricas.

La imposición de controles de precios en algunas regiones, como Barcelona, ha exacerbado la brecha entre oferta y demanda, generando tensiones en el mercado del alquiler.

Los precios medios en toda España alcanzarán los 900 euros al mes, lejos de los niveles previos a la pandemia que no superaban los 800 euros mensuales.

Los expertos atribuyen la pérdida de oferta a cambios en la Ley de Vivienda, como la transformación de viviendas de alquiler tradicional en otros tipos de arrendamientos, como habitaciones o alquileres de temporada.

Hay que aclarar, que aunque algunas de estas formas de alquiler son legales, si el propósito es residir permanentemente en el espacio alquilado y cumple con los requisitos necesarios para ser habitable, se considera un arrendamiento de vivienda.

La realidad es que la mayoría de viviendas se han destinado al alquiler turístico o se han retirado del mercado de alquiler debido a la inseguridad legal generada por la Ley de Vivienda.

Recientemente un informe consultado, sostiene que los cambios introducidos por la Ley de Vivienda podrían reducir la oferta de alquiler en España en un 11,7%, lo que significaría la desaparición de alrededor de 100,000 viviendas actualmente en alquiler.

Se reconoce que no hay soluciones a corto plazo para resolver esta situación. Sin embargo, se destacan la necesidad de políticas eficaces y acertadas por parte de las administraciones públicas y privadas para aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Esto incluye la promoción de proyectos público-privados en terrenos gubernamentales para construir viviendas destinadas al alquiler, lo que podría ayudar a reducir los precios, especialmente para jóvenes y familias desfavorecidas.

Otra opción mencionada es la adaptación de oficinas y locales en desuso en viviendas habitables, así como la promoción de soluciones habitacionales alternativas, como el «coliving», para abordar las necesidades de cada persona.

Recientemente, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi) ha instado al presidente del Gobierno en funciones, Pedro Sánchez, a invertir el 0,6% del PIB, es decir, 8,000 millones de euros, en respaldar los Planes de Vivienda. Esto refuerza la necesidad de aumentar el parque público de viviendas en alquiler en España, lo que requerirá acuerdos significativos entre las administraciones para su construcción. Actualmente, el parque público de viviendas en España representa solo el 2% del total de viviendas, en contraste con la media europea del 9%. Por lo tanto, se están elaborando planes gubernamentales para construir 184,000 unidades en los próximos años.