¿Por qué la Ley de Vivienda está generando más dificultades para alquilar, según Fedea?

La Ley de Vivienda nació con la intención de contener los precios del alquiler y facilitar el acceso a una vivienda asequible. Sin embargo, un reciente estudio de Fedea concluye que, aunque la regulación está logrando moderar las rentas en las zonas donde se aplica, también está provocando efectos secundarios que complican la entrada al mercado para muchos inquilinos.

El informe, elaborado por investigadores de la Universidad Rey Juan Carlos y publicado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), analiza los primeros resultados de la normativa aprobada en mayo de 2023. Su principal objetivo es responder a dos preguntas: si la ley está frenando la subida de los alquileres y qué impacto está teniendo sobre la oferta disponible de viviendas.

Menos subidas de precios, pero también menos oferta

Los datos analizados muestran que las zonas reguladas han experimentado una evolución más contenida de los alquileres. Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto trimestre de 2025, los precios aumentaron un 5,7% en Barcelona y Cataluña, frente al 8,5% registrado en Madrid y el 10,8% de media en España.

Según Fedea, esta tendencia se repite en las cuatro provincias catalanas, donde las subidas se sitúan entre el 3,1% y el 5,7%, por debajo de la mayoría de territorios comparables.

Sin embargo, el estudio destaca otro fenómeno que considera especialmente relevante: la fuerte reducción de la oferta de viviendas en alquiler.

Mientras que en Barcelona el número de anuncios cayó un 22,2% y en Cataluña un 20,5%, Madrid registró un incremento del 3,9%. Además, la caída observada en Cataluña es significativamente superior a la de otras comunidades como Andalucía o la Comunidad Valenciana, donde el retroceso ronda el 10%.

Más competencia para conseguir una vivienda

La reducción de la oferta ha tenido una consecuencia directa: la competencia entre potenciales inquilinos se ha disparado.

Fedea señala que en Barcelona se registran aproximadamente 4,5 veces más interesados por vivienda que en Madrid. Esto significa que encontrar piso resulta cada vez más complicado, incluso cuando los precios crecen a un ritmo menor.

Desde la perspectiva económica, cuando los precios no pueden ajustarse libremente, el mercado tiende a equilibrarse por otras vías. En este caso, los propietarios seleccionan a los candidatos utilizando criterios como la estabilidad laboral, la solvencia económica o incluso preferencias personales, lo que dificulta todavía más el acceso a determinados perfiles de demandantes.

Los beneficiados y los perjudicados

Una de las conclusiones más destacadas del informe es que la regulación parece beneficiar principalmente a quienes ya viven en una vivienda alquilada dentro de las zonas afectadas, ya que sus rentas aumentan menos de lo que lo harían en un mercado sin limitaciones.

En cambio, quienes buscan vivienda por primera vez o necesitan cambiar de alquiler se enfrentan a un escenario más complejo: menos opciones disponibles, más competencia y procesos de selección más exigentes.

Por ello, Fedea considera que la ley no estaría cumpliendo plenamente uno de sus objetivos fundamentales: mejorar el acceso a la vivienda para quienes tienen mayores dificultades para encontrarla.

El problema de fondo sigue siendo la falta de vivienda

El estudio también rechaza la idea de que la Ley de Vivienda sea responsable de la subida generalizada de los precios en toda España. Según sus autores, la mayor parte del territorio no está sometida a las medidas de control de rentas, por lo que no puede atribuirse a la normativa el comportamiento del conjunto del mercado.

Para Fedea, el verdadero problema continúa siendo el desequilibrio entre oferta y demanda. El déficit de vivienda acumulado en España ronda actualmente las 700.000 unidades, según estimaciones del Banco de España, y podría acercarse a las 800.000 en 2027 de acuerdo con las previsiones de BBVA.

En otras palabras, más allá del debate sobre la regulación de los alquileres, la falta de vivienda disponible sigue siendo el principal desafío tanto para el mercado del alquiler como para el de compraventa.