Reforma en mi propiedad, ¿qué tengo que hacer con la Comunidad de propietarios?

Cuando adquirimos una vivienda o local, es común que, debido a su estado, preferencias personales o necesidades familiares, sea necesario realizar trabajos que, en muchos casos, implican una renovación completa o parcial de la vivienda.

Es fundamental recordar que al comprar nuestra propiedad, también adquirimos una parte de un edificio cuyos elementos e instalaciones comunes pertenecen a los demás propietarios.

En ocasiones, el propietario puede olvidar esta copropiedad sobre los elementos comunes y decidir unilateralmente intervenir en estas áreas. Es decir, realizar trabajos sin obtener previamente el consentimiento de los demás propietarios.

Como paso inicial, es crucial tener claro dónde termina la propiedad exclusiva de la vivienda/local adquirida y dónde comienza la copropiedad de los demás elementos del edificio.

Los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas han querido aclarar estas dudas. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 3, corresponde a cada piso o local:

– El espacio aéreo del piso o local suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
– Los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que sirvan exclusivamente al propietario.
– Los anejos expresamente señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado, como es el caso de los garajes, buhardillas o sótanos.
– El resto de los elementos o instalaciones que no se encuentren definidas como elementos privativos tendrán la consideración de elemento común (art. 396 Código Civil) [𝟏].

Por ello, con la finalidad de corroborar que con las obras que pretendemos ejecutar no vamos a alterar los elementos o instalaciones comunes de la finca, la LPH, en su art. 7.1, señala que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

La finalidad no es otra que constatar que estas obras no afecten a la seguridad, estructura general, configuración o estado exteriores del edificio.

Por ello, la LPH obliga al propietario a comunicar al presidente de la comunidad el tipo de obras a realizar y, cuando se trate de obras que alteren la configuración o fábrica originaria de los elementos comunes de la finca, obtener el previo consentimiento de los propietarios. En consecuencia, el propietario tendrá limitaciones cuando las obras afecten a:

• La seguridad del edificio.
• Su estructura general, por ejemplo forjado, muros y paredes maestras.
• Su configuración o estado exteriores, como es la fachada.
• Cause un perjuicio a los derechos de otro propietario.
• Cualquier otro elemento, servicio o instalación comunitaria.

Por lo tanto, cuando se alguno de estos supuestos, el propietario no solo deberá comunicar al presidente de la comunidad, como representante legal de la misma, su voluntad de iniciar las obras, sino que, además, deberá contar con el consentimiento previo si estas obras requieren la alteración de los elementos comunes del edificio.

La autorización de la obra le corresponde otorgarla a la junta de general, que  no al presidente de la comunidad, quien no puede decidir solo y suplantar la voluntad de esta.

Por ello, si tenemos indicios de que un propietario está ejecutando obras que puedan afectar a elementos o instalaciones comunes del edificio, como puede ser el cambio de tuberías generales, no solo se le debe advertir de ello, sino que además necesitará para ello la previa autorización de la comunidad.

En el supuesto de que no avise y de todas formas proceda a la reforma, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple (art. 17.7 LPH) de iniciar un procedimiento ordinario contra este propietario para que se decrete judicialmente la demolición de la obra y reposición a su estado original.