Segun la UE, el precio de la vivienda está sobrevalorado un 20% en España, y podemos dar gracias

¿Está sobrevaluado el precio de la vivienda en Europa? Los servicios técnicos de la Comisión Europea acaban de dar la respuesta en su informe reciente, y es contundente: sí lo está. Esto aplica no solo a España, sino a dos tercios de los países de la Unión Europea, donde los precios no se ajustan al nivel de ingresos.

Sin embargo, hay matices importantes. Mientras que en naciones donde el mercado inmobiliario está más inflado, como Luxemburgo, la República Checa, Países Bajos y Suecia, los precios comienzan a descender, en España o Grecia, donde la sobrevaluación es menor, continúan en alza. Esto explica por qué Bruselas los considera entre los territorios con mayor riesgo. En Dinamarca, Alemania y Eslovaquia, los precios también caen, aunque la sobrevaluación es «menos significativa», según la Comisión, e incluso se ha corregido casi por completo en Dinamarca.

Bruselas define como sobrevaluado el mercado inmobiliario cuando los precios se distancian de los ingresos de los potenciales compradores. Es llamativo que, a pesar de estar ya sobrevalorados, los precios sigan subiendo en Bulgaria, España, Letonia, Portugal y Eslovenia. En el caso específico de España, la sobrevaluación ronda el 20%, lejos del 60% de Luxemburgo. Bruselas advierte que la evolución de los precios en estos países podría representar un riesgo si hay una corrección más pronunciada en el futuro o si empeoran las condiciones económicas.

Según la Comisión Europea, en la zona del euro, los precios de la vivienda crecieron en promedio un 9% el año pasado, una desaceleración leve debido principalmente a la inflación. Para finales del año pasado, los precios estaban sobrevaluados en tres cuartas partes de los países de la UE, y en más de la mitad, la sobrevaluación oscilaba entre el 10% y el 60% en relación con los ingresos disponibles.

A partir de 2023, en paralelo al aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, lo cual ha encarecido la vivienda y afectado la renta disponible de las familias, se ha registrado un descenso en los precios en una cuarta parte de la Unión Europea. Curiosamente, en esos países también estaban las viviendas más sobrevaluadas.

El futuro del precio de la vivienda dependerá de la evolución de los tipos de interés y, en consecuencia, de la capacidad de endeudamiento de los hogares, que disminuyó en la mayoría de los países en 2022 (y probablemente continuó en este año). En algunos casos, el impacto de los tipos de interés redujo la capacidad de endeudamiento de los hogares entre un 30% y un 50%.

Los técnicos de la Comisión concluyen que en países con vencimientos de préstamos más largos y viviendas más sobrevaluadas, el aumento de los tipos de interés impactó más rápido y fuerte en los precios.

La Comisión anticipa una nueva corrección a la baja en los precios de la vivienda, especialmente en países donde los incrementos estaban ligados a periodos de tipos de interés ultrabajos. Advierten que los factores estructurales que causaron aumentos continuos en los precios, como restricciones en la oferta, siguen presentes y podrían agravarse por incrementos en los costos de producción de viviendas, afectando así al sector de la construcción.

A pesar de la burbuja inmobiliaria de 2008, se considera que los riesgos se han atenuado, en parte porque la construcción tiene menos peso en la economía y debido a medidas macroprudenciales que obligan a los bancos centrales a intervenir ante desequilibrios relevantes. Aun así, persisten riesgos relacionados con la capacidad de los hogares para pagar préstamos, lo que afecta al consumo.

Bruselas opina que, a pesar de la desaceleración actual en los mercados inmobiliarios, siguen existiendo riesgos vinculados al aumento de precios, especialmente porque, pese al alza de los tipos nominales, los tipos reales, más representativos al eliminar el efecto de la inflación, siguen siendo negativos en algunos países. Esto incentiva una mayor demanda de viviendas como inversión una vez que las inquietudes a corto plazo en los mercados desaparezcan.

En resumen, se vislumbra una situación compleja en el panorama inmobiliario europeo, con riesgos latentes que podrían impactar en la economía y en la estabilidad financiera de los hogares en diversos países de la Unión Europea.