Cláusulas nulas frecuentes en los contratos de alquiler tras la última reforma de la LAU

Se suelen firmar contratos de arrendamientos de una vivienda con cláusulas nulas que alternan los derechos de los inquilinos

La última reforma de alquiler, que entró en vigor el 5 de marzo de 2019, ha revisado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, todavía se suelen firmar contratos de arrendamiento de vivienda con cláusulas inválidas que vulneran los derechos de los inquilinos.

1.- Duración mínima del contrato de alquiler

Con el estallido de la epidemia de Covid-19, muchos propietarios de casas de vacaciones han decidido alquilar sus propiedades como  alquileres a largo plazo. Algunos contratos requieren que el inquilino abandone el piso al cabo de unos meses o un año, o pretenda ser un contrato de arrendamiento de temporada, aunque el destino sea la residencia permanente del inquilino.

La duración del contrato de arrendamiento de la vivienda es inferior al plazo mínimo legal, entonces el inquilino puede seguir alquilando el piso porque se trata de una cláusula nula que no cumple con el plazo legal.

De acuerdo con la ley vigente, el límite de tiempo es determinado en principio por ambas partes. Sin embargo, existen algunas diferencias entre los dos:

*Contratos de menos de 5 años: Los contratos de menos de 5 años (individual) o 7 años (persona jurídica), si el inquilino está dispuesto, independientemente de que el arrendador esté dispuesto, serán prorrogados obligatoriamente. De esta forma, los contratos con una duración inferior a 5 años pueden extenderse a 5 años, 7 si el arrendador es una sociedad.

*Contrato de alquiler con plazo indeterminado: En un contrato de alquiler de piso con un plazo indeterminado se considerará que este es de 1 año. De igual forma, se aplica la misma norma ya mencionada de prórroga anual hasta alcanzar los 5 años. Pasado este tiempo, si no hay decisión de proceder a la cancelación del contrato por ninguna de las dos partes, se podrá realizar una prórroga hasta un máximo de tres años.

2. Desistimiento anticipado del inquilino

Si se firman contratos de alquiler, en los que se establece que el inquilino debe quedarse al menos 1 año en el piso obligatoriamente, pero la LAU permite al arrendatario desistir del alquiler una vez transcurridos los 6 primeros meses de contrato. Es nula también la cláusula que imponga al inquilino el deber de preavisar que abandona el piso al arrendador con una antelación superior a 30 días.

En caso de que el inquilino desista del contrato antes de los 6 meses, podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir y la parte proporcional de una mensualidad en periodos inferiores a una anualidad de contrato. Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por importe superior.

3. Actualización de la renta

En el contrato debe establecerse la actualización de las rentas, que no podrá exceder el incremento del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Además, si el contrato no contempla la actualización de la renta, entonces no podrá ser actualizada por parte del arrendador.

4.- Fianza legal y garantías adicionales

La fianza que se le exige al inquilino de una vivienda habitual es de 1 mensualidad de la renta, con lo que no podrá exigirse una fianza mayor y dicha fianza no se someterá a ningún tipo de actualización. No obstante, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada cuando el contrato se prorrogue una vez cumplido el plazo mínimo de duración. O el inquilino solicite que disminuya hasta equipararse a una mensualidad de la renta vigente.

La LAU sí que contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a 2 mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años (en caso de que el propietario sea una empresa). En este caso, el casero podrá exigir al inquilino garantías por importe superior al máximo legal anteriormente mencionado.