Agilizar el urbanismo: una medida necesaria para impulsar la vivienda

El acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales retos del mercado inmobiliario. Aunque se habla con frecuencia de los precios, de los tipos de interés o de la falta de financiación, existe otro factor que influye directamente en el coste final de una vivienda: la dificultad y el tiempo necesarios para transformar el suelo y poner nuevos proyectos en marcha.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha analizado esta situación y considera que la complejidad de los procedimientos urbanísticos está limitando la creación de nueva oferta residencial.

El suelo puede representar casi la mitad del precio de una vivienda

Según las estimaciones recogidas por la CNMC, el suelo puede llegar a representar hasta el 45 % del precio final de una vivienda. Por tanto, cualquier retraso o sobrecoste en su transformación acaba repercutiendo en el comprador.

Si los procesos urbanísticos fueran más ágiles y eficientes, sería posible reducir costes, acortar los plazos de desarrollo y facilitar que nuevas viviendas llegaran antes al mercado. Esto resulta especialmente importante en las zonas donde existe una mayor presión de la demanda.

España cuenta con una normativa urbanística compleja, con numerosos trámites, informes y requisitos que pueden alargar considerablemente los proyectos. A esto se suman la inseguridad jurídica, la rigidez de algunos planes y la lentitud en la respuesta de las administraciones.

Las dificultades aparecen en todas las fases del proceso

Los problemas no se concentran únicamente en la concesión de licencias. Comienzan ya en la fase de planeamiento, donde determinados usos del suelo pueden quedar definidos con tanta precisión que resulta difícil adaptar los proyectos a las nuevas necesidades sociales y económicas.

Además, modificar un plan urbanístico puede convertirse en un proceso largo y complejo. En algunos casos, los errores o defectos de los planes pueden provocar su nulidad y bloquear durante años determinados desarrollos.

Durante la fase de urbanización también se acumulan trámites técnicos y administrativos que incrementan los costes y retrasan la ejecución de las obras. Posteriormente, en la etapa de edificación, la espera para obtener las licencias puede retrasar el inicio de proyectos que ya cuentan con financiación y demanda.

A todo ello se añaden los informes relacionados con el medio ambiente, el patrimonio, las infraestructuras u otras normativas sectoriales. Cuando no existe una coordinación adecuada entre las distintas administraciones, pueden producirse duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos.

Simplificar para construir más

La CNMC propone revisar y simplificar el sistema urbanístico para hacerlo más ágil, coordinado y previsible. Entre sus recomendaciones destacan:

• Reducir la complejidad de la normativa urbanística.

• Facilitar la modificación y adaptación de los planes.

• Mejorar la coordinación entre las distintas administraciones.

• Evitar la duplicidad de informes y trámites.

• Agilizar la concesión de licencias.

• Impulsar el uso de las declaraciones responsables cuando sea posible.

• Reforzar los recursos de los organismos encargados de gestionar los procedimientos.

• Aumentar la transparencia y la seguridad jurídica.

El organismo también plantea estudiar si, en determinados procedimientos, podría sustituirse el silencio administrativo negativo por uno positivo. De esta forma, la falta de respuesta de la Administración no bloquearía automáticamente algunos proyectos, siempre dentro de las garantías y controles necesarios.

Más suelo y menos incertidumbre

Agilizar los trámites no significa eliminar controles ni reducir las garantías urbanísticas, ambientales o de seguridad. El objetivo debería ser evitar que la burocracia innecesaria y la falta de coordinación terminen paralizando actuaciones que pueden contribuir a aumentar la oferta de vivienda.

Desde el sector promotor se han valorado positivamente estas propuestas. APCEspaña considera que la simplificación del planeamiento, la seguridad jurídica y la agilización de las licencias son medidas fundamentales para reducir los plazos de desarrollo.

En la práctica, cuanto más tiempo se tarda en transformar el suelo y obtener las autorizaciones necesarias, mayor es el coste del proyecto. Y ese coste acaba trasladándose al precio de la vivienda.

Por eso, si se quiere mejorar el acceso a la vivienda, no basta con anunciar nuevos desarrollos. También es necesario revisar cómo se planifican, cómo se tramitan y cuánto tiempo tardan en hacerse realidad.

La colaboración entre las administraciones y el sector inmobiliario será esencial para conseguir un urbanismo más eficaz. Aumentar la oferta residencial pasa, en buena medida, por disponer de suelo preparado, procedimientos más sencillos y reglas claras que aporten confianza a todos los participantes del mercado.

Fuente: Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda.