La nueva Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 5/2025), Fin del depósito obligatorio de la fianza en la AVRA

El mercado del alquiler en Andalucía se prepara para un cambio relevante. La nueva Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 5/2025) entra en vigor el 24 de enero y trae modificaciones importantes que afectan directamente a propietarios, inquilinos y profesionales del sector inmobiliario.

Fin del depósito obligatorio de la fianza en la AVRA

Una de las novedades más llamativas es que la ley, a través de su disposición adicional sexta, elimina la obligación de depositar la fianza de los alquileres de fincas urbanas en el organismo autonómico correspondiente. Hasta ahora, este trámite se realizaba ante la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) mediante el conocido Modelo 806.

Con la entrada en vigor de la norma, ese paso deja de ser necesario: la fianza la conservará el arrendador, sin tener que ingresarla en la Administración. Para muchos propietarios, esto supone un alivio burocrático, especialmente en casos donde hay rotación frecuente de inquilinos.

Además, la ley no limita esta medida solo a viviendas. Al no distinguir entre alquiler de vivienda y alquiler para “uso distinto”, también quedan incluidos contratos de locales comerciales, oficinas o naves urbanas, que igualmente quedan exentos del depósito en AVRA.

¿Qué pasa con las fianzas ya depositadas?

La norma no es retroactiva. Por tanto, las fianzas depositadas antes del 24 de enero de 2026 continúan bajo el sistema anterior: seguirán depositadas y su devolución se gestionará conforme al procedimiento vigente en el momento en que se ingresaron.

La fianza sigue siendo obligatoria según la LAU

Aunque Andalucía elimine el depósito administrativo, la obligación de exigir fianza no desaparece. Esto se debe a que viene impuesta por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una norma estatal que no queda modificada por la ley autonómica.

En la práctica, el inquilino debe seguir entregando:

• 1 mensualidad en alquiler de vivienda habitual.
• 2 mensualidades en alquiler para uso distinto (por ejemplo, local u oficina).

A esto se pueden sumar, si se pactan, garantías adicionales.

Por qué se cambia el sistema: el choque entre plazos legales y trámites administrativos

Esta reforma busca resolver un problema que llevaba tiempo generando tensiones. La LAU obliga al propietario a devolver la fianza en un máximo de un mes desde la entrega de llaves; si no lo hace, la cantidad empieza a generar intereses a favor del inquilino.

El conflicto aparecía cuando la fianza estaba depositada en la Administración y la devolución se demoraba: el arrendador podía verse obligado a adelantar el dinero con fondos propios para cumplir con los plazos legales.

La LAU contempla que, si la Administración tarda en devolver una fianza depositada, se genere el interés legal a favor del arrendador (disposición adicional tercera). Sin embargo, en la práctica esto podía perjudicar al inquilino, que era quien tenía que esperar más tiempo para recuperar su dinero.

Con el nuevo sistema, al mantenerse la fianza en manos del propietario, se elimina ese desajuste y el arrendador recupera el control real sobre los plazos de devolución.

Con esta decisión, Andalucía se aparta del modelo más habitual en España, donde en la mayoría de comunidades el depósito administrativo sigue siendo obligatorio.

Otras novedades relevantes de la Ley de Vivienda de Andalucía

La reforma de la fianza es solo una parte de una norma más amplia, orientada a aumentar la oferta de vivienda asequible en una comunidad con un déficit reconocido, especialmente en zonas donde acceder a una vivienda resulta más complicado. La ley apuesta por medidas para facilitar suelo, agilizar trámites y reforzar la colaboración público-privada como vía para ampliar el parque residencial.

Impulso a la vivienda protegida y creación de áreas prioritarias

La ley potencia la vivienda protegida, permitiendo incrementos de densidad y edificabilidad cuando exista un compromiso de destinar los inmuebles a ese régimen. También se introducen las áreas prioritarias de vivienda (artículo 21), donde la Administración concentrará ayudas al alquiler, compra y rehabilitación para responder a mayores dificultades de acceso.

Coordinación ante desahucios y ocupación ilegal

La norma refuerza la actuación pública mediante un marco coordinado. Por un lado, se crea la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal (Capítulo II de la Ley 5/2025), con participación de consejerías y organismos públicos para fijar directrices comunes y coordinar vivienda, servicios sociales y justicia.

Por otro, se establece el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento para personas en procedimientos de desahucio o lanzamiento y para propietarios afectados por ocupaciones sin título.

Además, los ayuntamientos podrán crear Unidades Municipales de Asesoramiento para prestar acompañamiento, valorar situaciones de vulnerabilidad, coordinar alternativas habitacionales y canalizar ayudas cuando proceda.

Rehabilitación y mejora de la calidad de la vivienda

Otro eje importante es la rehabilitación del parque residencial, con foco en eficiencia energética, sostenibilidad y eliminación de situaciones de infravivienda. Para impulsar estándares más exigentes se crea la Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía (artículo 30.d).

Régimen sancionador: multas elevadas

La ley distingue entre infracciones generales en materia de vivienda y las relativas específicamente a vivienda protegida. Las sanciones pueden ser muy elevadas:

• Hasta 60.000 € en los casos muy graves de vivienda en general (artículo 114).
• Hasta 120.000 € en infracciones muy graves vinculadas a vivienda protegida (artículo 117).