Cambio de uso de local a vivienda: rigor técnico y compromiso con la vivienda habitual

La reciente sentencia del Tribunal Supremo —la nº 700/2026, de 4 de junio— establece que los proyectos para transformar un local comercial en vivienda deben estar firmados por un arquitecto. Es una decisión acertada: un cambio de uso no es una reforma menor, sino una intervención que altera la función del inmueble y exige comprobar con rigor sus condiciones de habitabilidad, seguridad, accesibilidad, ventilación, iluminación y funcionalidad.

Pasar de un espacio concebido para una actividad comercial a un hogar implica cumplir exigencias técnicas que afectan tanto a quienes vivirán en él como al conjunto del edificio. Por ello, resulta razonable que sea el arquitecto quien asuma la redacción y responsabilidad del proyecto, conforme al marco de la Ley de Ordenación de la Edificación. Su formación permite abordar el cambio de uso desde una visión integral: normativa urbanística, configuración arquitectónica, estructura, instalaciones, protección frente a incendios y calidad residencial.

La sentencia no implica que otros profesionales no puedan intervenir en el proceso. Al contrario: arquitectos técnicos, ingenieros, instaladores y demás especialistas pueden desempeñar un papel relevante en la dirección, ejecución y desarrollo de las obras dentro de sus respectivas competencias. Pero el proyecto que convierte un local en vivienda debe contar con una responsabilidad técnica global, especialmente cuando está en juego el derecho de las personas a vivir en condiciones dignas y seguras.

Una oportunidad que debe tener una finalidad social

Ahora bien, la correcta atribución profesional no debería ser el único elemento del debate. Los cambios de uso de local a vivienda pueden contribuir a ampliar el parque residencial, pero solo si se orientan a la finalidad para la que deben servir: crear hogares estables.

Por ello, las administraciones deberían valorar que las autorizaciones, simplificaciones administrativas o incentivos asociados a estos cambios de uso se concedan única y exclusivamente cuando la vivienda resultante se destine a residencia habitual o alquiler tradicional de larga duración.

Esta condición permitiría que el esfuerzo urbanístico, técnico y administrativo tenga una repercusión real sobre el acceso a la vivienda. Si los nuevos inmuebles terminan incorporándose al mercado turístico o a fórmulas de alojamiento de corta estancia, el cambio de uso no aumenta de manera efectiva la oferta disponible para residentes. Puede generar actividad económica, pero no resuelve el problema de las personas que buscan una vivienda para vivir.

Más viviendas reales para quienes viven en las ciudades

Vincular los cambios de uso a la vivienda habitual y al arrendamiento tradicional ayudaría a:

• Aumentar la oferta residencial efectiva, incorporando viviendas destinadas a personas y familias que necesitan residir de forma estable.

• Atenuar la presión sobre los precios en zonas donde existe escasez de vivienda disponible para larga duración.

• Evitar usos especulativos, impidiendo que una medida pensada para ampliar el parque residencial se convierta en una vía para multiplicar alojamientos temporales.

• Proteger la vida de los barrios, favoreciendo comunidades con residentes permanentes y actividad urbana sostenida durante todo el año.

• Garantizar calidad y seguridad, al exigir proyectos redactados por arquitectos que acrediten el cumplimiento de todos los requisitos técnicos exigibles.

La transformación de locales vacíos o infrautilizados puede ser parte de la respuesta a la falta de vivienda en España, siempre que se haga con criterios de calidad, seguridad y responsabilidad. El arquitecto debe ser el profesional que lidere técnicamente estos proyectos; pero, al mismo tiempo, su aprobación debería estar vinculada a una finalidad residencial clara y verificable.

Convertir locales en viviendas puede ser útil. Convertirlos en hogares estables, destinados a vivienda habitual o alquiler tradicional, es lo que puede ayudar verdaderamente a mitigar la escasez de vivienda.