Vetar a los grandes inversores en la vivienda unifamiliar: qué significa (de verdad) para el mercado

En los últimos días, Donald Trump ha vuelto a colocar el foco en uno de los grandes temas políticos y económicos de Estados Unidos: la vivienda. Según ha comunicado en su red social Truth Social, su idea es prohibir que las grandes empresas / grandes inversores institucionales compren (más) viviendas unifamiliares, con el argumento de que así “más estadounidenses podrán comprar una casa”, especialmente los jóvenes, hoy expulsados del “sueño americano” por el encarecimiento y la inflación. La propuesta, además, se llevaría al Congreso para convertirla en ley, aunque aún no se han publicado los detalles técnicos del cómo y el alcance exacto. Lo recogen, entre otros, Brains Real Estate News, Libertad Digital y El Periódico.

Como profesional del sector inmobiliario (y desde una mirada de mercado, no de trinchera), lo interesante no es tanto el titular como las preguntas que abre: ¿a quién se considera “gran inversor”? ¿se prohíbe comprar cualquier vivienda unifamiliar o solo ciertas tipologías? ¿se aplica a obra nueva o solo a segunda mano? ¿no acompañamos esta medida con ayudas y facilitar el acceso a hipotecas? Dependiendo de esas respuestas, el impacto puede ir desde “gesto político con efecto limitado” hasta “cambio estructural con consecuencias no previstas”.

1) Por qué esta medida mueve tanto: el mercado “SFR” (single-family rentals)

La vivienda unifamiliar en EEUU no es solo producto de compra-venta; es también una pieza clave del mercado del alquiler (las single-family rentals). En la última década, gestoras y plataformas especializadas han acumulado stock de casas para alquilar, y eso ha generado una percepción (en parte real, en parte amplificada) de “competencia desigual” contra el comprador particular.

El mero anuncio ya tuvo efecto financiero: según Brainsre, Invitation Homes (uno de los grandes arrendadores de unifamiliares) llegó a caer alrededor de -7,86%, y Blackstone marcó descensos intradía relevantes (con posterior moderación) tras conocerse la noticia, junto a caídas en otros grandes gestores (Brainsre). En El Periódico también se menciona el impacto en cotizadas del sector.

En inmobiliario, cuando el capital “tiembla” ante un cambio regulatorio, suele ser por dos motivos: incertidumbre de definición (qué entra y qué no entra) y riesgo de contagio (que la medida se extienda a más activos o más restricciones).

2) ¿Está el problema “en los fondos”? Cuidado con los porcentajes

Aquí aparece el primer matiz importante: la cuota real de los grandes institucionales varía mucho según qué métrica mires (porcentaje del parque total, porcentaje del parque en alquiler, porcentaje de compras en determinadas zonas y momentos del ciclo, etc.).

• Libertad Digital cita a The New York Times señalando que las grandes empresas solo poseerían el 4% de las viviendas unifamiliares en alquiler.
• El Periódico menciona que el peso de estos grandes inversores llegó a ser del 25% (sin detallar en el extracto si se refiere a compras en un periodo concreto, a ciertos mercados o a otra base).

No es una contradicción “automática”: pueden estar hablando de universos distintos. Pero si la política pública se diseña sobre un dato mal acotado, el resultado suele ser una norma vistosa y poco eficaz.

3) El precio de la vivienda: la variable que no perdona (y el coste de construir, que empuja por detrás)

Más allá del “culpable” de moda, el acceso a la vivienda se explica casi siempre por una mezcla de:

• oferta insuficiente (suelo, licencias, plazos),
• coste financiero (tipos de interés, dificultad en conseguir hipotecas),
• crecimiento de rentas/salarios frente a precios,
• y distribución territorial de empleo y demanda.

En ese contexto, el dato que aporta Brainsre es ilustrativo: según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el precio medio en el 3T de 2025 fue de 426.800 dólares. Con esos niveles, la elasticidad del mercado es baja: pequeños cambios de demanda no siempre se traducen en grandes caídas de precio si la oferta sigue rígida.

Y aquí conviene subrayar un punto que, desde la óptica de promotor, constructor o inversor, es determinante: también es un problema (y muy serio) el aumento de los costes de construcción, porque actúa como “suelo” de precios. En los últimos años, la combinación de factores hace que producir vivienda nueva sea objetivamente más caro, y ese encarecimiento termina trasladándose (total o parcialmente) al precio final:

• Subida de materiales y suministros (con más volatilidad y menos capacidad de asegurar costes a largo plazo).
• Subida del precio del terreno, especialmente en zonas con demanda solvente y poca disponibilidad urbanística.
• Y, sobre todo, la carga de impuestos, tasas y costes regulatorios (licencias, tasas municipales, cargas urbanísticas, tributos vinculados a la promoción y a la transmisión, exigencias técnicas crecientes). Cuando estos componentes pesan demasiado, el resultado es claro: la vivienda se encarece y la oferta tarda más en llegar, justo lo contrario de lo que necesita un mercado tensionado.
• Acceso a financianción (La cuarta pata y no menos importante) cada vez es más difícil acceder a una hipoteca, se necesita mas ahorro y los sueldos no ayudan, con una economía doméstica cada vez más mermada por la inflación.

Por eso, si la respuesta política se limita a “bloquear compradores” sin atacar estos drivers de coste y plazos, el impacto puede quedarse corto o generar efectos secundarios.

4) ¿Qué podría pasar si la prohibición se apruebara? Tres efectos probables

Sin el texto legal, hablamos de escenarios. Aun así, en este tipo de intervenciones suelen repetirse tres dinámicas:

1. Alivio competitivo en ciertos submercados
   Si institucionales estaban pujando fuerte por producto “listo para alquilar”, un veto puede reducir competencia para el comprador minorista… pero sobre todo en zonas y segmentos donde el institucional era realmente activo.

2. Desplazamiento de la demanda inversora, no desaparición
   El capital raramente se evapora: se reubica. Podría moverse hacia:

   • multifamily (bloques),
   • producto build-to-rent bajo estructuras alternativas,
   • o compras fragmentadas vía vehículos más pequeños si la norma deja grietas (por ejemplo, umbrales por número de viviendas o por AUM).

3. Riesgo de efectos secundarios en la oferta de alquiler
   Menos compra institucional puede significar menos parque profesionalizado de alquiler unifamiliar en ciertos mercados. Eso no es “bueno” o “malo” por sí mismo, pero puede tensionar el alquiler si no entra oferta por otra vía.

5) La pregunta clave: ¿prohibir “comprar más” o también obligar a vender?

En lo publicado hasta ahora, el enfoque que se describe es frenar compras futuras (no una expropiación ni una venta forzosa del stock ya adquirido). Ese matiz es enorme:

• Prohibición de nuevas compras: impacto gradual y dependiente del flujo de transacciones.
• Desinversión obligatoria: impacto brusco, con riesgos de estabilidad y litigiosidad (y, por tanto, más improbable políticamente).

Por lo que recogen los medios, estamos en el primer terreno, pero insisto: falta letra pequeña.

Conclusión (visión de profesional)

La propuesta de Trump tiene dos lecturas simultáneas, aplicables en el resto del mundo, incluido España:

• Política: es un mensaje fácil de entender (“casas para familias, no para corporaciones”).
• De mercado: su eficacia dependerá por completo de cómo se defina “gran inversor”, qué activos incluya, y si se acompaña de medidas pro-oferta, sobre todo facilitar acceso a hjipotecas, anulación de tasas y bajada de impuestos.

Si el objetivo real es mejorar accesibilidad, limitar compradores puede ayudar en el margen, pero el “motor” del problema suele estar en oferta, costes y financiación. Y dentro de “costes”, el tridente materiales + suelo + impuestos/tasas es especialmente relevante: si construir es cada vez más caro y lento, el mercado acaba ajustando por el único sitio posible… subiendo precios, y si además no facilitamos el acceso a hipotecas, ya el problema se multiplica.