El Precio Récord de la VPO: Un Espejo Crítico de la Inacción e ineptitud Política

La noticia ha saltado a los titulares: el precio de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) ha marcado un nuevo máximo histórico, alcanzando los 1.195,7 euros por metro cuadrado a nivel nacional, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) correspondientes al tercer trimestre de 2025.

Si bien cualquier incremento de valor podría ser interpretado en otro contexto como un síntoma de fortaleza, en el ámbito de la vivienda protegida, este récord es, de hecho, una señal de alarma. No es una victoria del mercado, sino la evidencia más clara de que el sistema de protección oficial está fallando estrepitosamente en su misión principal: garantizar el acceso a la vivienda a precios asequibles para las familias con menos recursos.

Detrás de este máximo histórico se esconde un problema estructural doble, ignorado sistemáticamente por las administraciones públicas, y que exige una crítica frontal.

1. El Embudo del Suelo Público: ¿Dónde Construir?

El primer y principal cuello de botella es la falta crónica de suelo finalista de titularidad pública disponible para proyectos de VPO.

Es una paradoja: mientras la ciudadanía clama por soluciones habitacionales, los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas mantienen vastas extensiones de suelo calificado o recalificado, pero que languidece en la inactividad burocrática o no se pone a disposición de promotores de manera efectiva y ágil.

El problema no es de falta de espacio en el país, sino de voluntad política y gestión urbanística.

• Ineficiencia en la gestión: Los procesos de cesión, licitación y urbanización de suelo público son lentos, complejos y, a menudo, poco atractivos para la colaboración público-privada.

• Presión del suelo libre: El suelo, incluso el destinado a VPO, sigue siendo una variable de coste que se inflaciona. Si no se inyecta una cantidad masiva de suelo público con precios de cesión muy bajos (o nulos, en casos de derecho de superficie), el coste final de la vivienda protegida seguirá la inercia alcista del mercado libre, desvirtuando su carácter social.

Sin una ambiciosa y urgente política de movilización de suelo público, este “máximo histórico” en el precio de la VPO será solo el inicio de una escalada.

2. La Ausencia de Incentivos Reales para el Sector Privado

El segundo pilar de la crisis reside en la carencia de medidas e incentivos tangibles que hagan atractiva la construcción de vivienda protegida para las empresas promotoras y constructoras.

La promoción de VPO es, por definición, una actividad con márgenes de beneficio limitados, ya que el precio de venta o alquiler está tasado. Si el riesgo (derivado de la burocracia, los retrasos en las licencias y la incertidumbre regulatoria) es alto y el beneficio potencial es bajo, la lógica empresarial simplemente opta por la vivienda libre, donde los márgenes son mayores y el control administrativo es menor.

Para revertir esta tendencia, las políticas de vivienda necesitan pasar de las promesas a los hechos, ofreciendo:

• Incentivos Fiscales Agresivos: Bonificaciones significativas en el IVA de la construcción, en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para las promociones de alquiler protegido, y deducciones en el Impuesto de Sociedades para empresas comprometidas con la VPO.

• Agilización Burocrática (El incentivo más poderoso): Reducción de los plazos de concesión de licencias a la mitad, con figuras de “licencia exprés” para proyectos de interés social. La espera de meses o años por un permiso es un coste financiero que anula cualquier pequeño margen de beneficio.

• Seguridad y Financiación Pública: Establecimiento de convenios o acuerdos de garantía de compra (o alquiler) por parte de las administraciones, que mitiguen el riesgo de la inversión y faciliten el acceso al crédito bancario para estas promociones.

La situación actual en comunidades como Madrid (1.472,2 €/m²) y Cataluña (1.252,1 €/m²), que lideran el ranking de precios, demuestra que donde la presión de la demanda es mayor, la falta de una oferta pública eficiente e incentivada es un caldo de cultivo para la especulación incluso dentro del segmento “protegido”.

En resumen, el récord de precios de la VPO no es un dato a celebrar, sino la crónica de un fracaso político anunciado. Si queremos una vivienda protegida que sea verdaderamente asequible, necesitamos desbloquear el suelo de inmediato y transformar la VPO en una opción rentable y rápida para quien la construye, garantizando así una oferta suficiente para quienes la necesitan.”