{"id":13825,"date":"2019-03-02T09:36:40","date_gmt":"2019-03-02T09:36:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.israelhuertas.com\/nuevo-decreto-del-alquiler-dudas\/"},"modified":"2019-03-02T09:36:40","modified_gmt":"2019-03-02T09:36:40","slug":"nuevo-decreto-del-alquiler-dudas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/israelhuertas.com\/en\/nuevo-decreto-del-alquiler-dudas\/","title":{"rendered":"NUEVO DECRETO DEL ALQUILER, \u00bfDUDAS?"},"content":{"rendered":"\n

El Gobierno\u00a0ha aprobado, de nuevo, tras el varapalo que le di\u00f3 el Congreso en Enero, un nuevo decreto de alquiler\u00a0que alarga los contratos de 3 a 5 a\u00f1os (o 7 si el arrendador es una empresa) e impide subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC. Ser\u00e1 la tercera normativa reguladora del alquiler vigente en menos de tres meses.Esto es lo que debe saber si tiene un contrato de alquiler o se plantea firmar uno pronto:<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n\n\u00bfA qu\u00e9 ley est\u00e1 sujeto su contrato?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La respuesta simple es que los alquileres en Espa\u00f1a se\natienen a lo que se\u00f1ala la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el\narticulado que esta tenga vigente en el momento de la firma del contrato. A\npartir de ah\u00ed, lo m\u00e1s f\u00e1cil es diferenciar entre tres periodos:<\/p>\n\n\n\n

–Hasta el 19 de diciembre de 2018<\/strong>, esta ley de 1994 se reg\u00eda con una reforma que aprob\u00f3 el\nPP en 2013 y que reduc\u00eda la duraci\u00f3n de los contratos a tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

–Entre 19 de diciembre de 2018 y el 23 de\nenero de 2019<\/strong>. El pasado 19 de\ndiciembre entr\u00f3 en vigor un decreto del Gobierno que reformaba la LAU y que el\nCongreso rechaz\u00f3, tal y como public\u00f3 el BOE el 24 de enero. Por tanto entre el\n19 de diciembre y el 23 de enero (fuentes jur\u00eddicas se inclinan por pensar que\nla derogaci\u00f3n no es efectiva hasta que se publica en el BOE, aunque el Congreso\nla votara antes) los contratos se rigen por lo que dec\u00eda ese decreto.<\/p>\n\n\n\n

–A partir del 24 de enero de 2018<\/strong> la ley volvi\u00f3 a la reforma de 2013, que estar\u00e1\nvigente hasta que el decreto que ha aprobado este viernes el Consejo de\nMinistros entre en vigor.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY cu\u00e1ndo entrar\u00e1 en vigor?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Normalmente los decretos se activan un d\u00eda despu\u00e9s de su\npublicaci\u00f3n en el BOE. Fuentes del Gobierno se\u00f1alan que lo m\u00e1s probable es que\nesa publicaci\u00f3n se produzca este s\u00e1bado, as\u00ed que el decreto se pondr\u00eda en\nmarcha el domingo y los contratos que se firmen el lunes ya deber\u00edan adaptarse\na la nueva normativa.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1nto durar\u00e1 su contrato?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Ninguno de los dos decretos aprobados en el \u00faltimo mes\nconten\u00eda una cl\u00e1usula de retroactividad porque eso plantear\u00eda problemas\njur\u00eddicos. As\u00ed que nuevamente depende de cu\u00e1ndo lo firm\u00f3:<\/p>\n\n\n\n

-Si tu contrato es previo al 19 de diciembre o posterior al 23 de enero<\/strong>, la duraci\u00f3n m\u00ednima es de tres a\u00f1os. Si concluidos esos\ntres a\u00f1os ninguna de las partes indica que quiere extinguir el contrato, este\nse prolonga un a\u00f1o m\u00e1s (pr\u00f3rroga t\u00e1cita).<\/p>\n\n\n\n

-Si firm\u00f3 entre el\n19 de diciembre y el 23 de enero<\/strong> o\nva a firmar una vez que el nuevo decreto entre en vigor, su contrato tiene una\nduraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os si el propietario es una persona f\u00edsica. Si el\ninmueble pertenece a una persona jur\u00eddica (es decir, a una empresa) la duraci\u00f3n\nm\u00ednima es de siete a\u00f1os. La pr\u00f3rroga, si ninguna de las partes dice que quiere\nponer fin al contrato, es de tres a\u00f1os en ambos casos.<\/p>\n\n\n\n

-Para los\ncontratos que se firmen con el decreto aprobado este viernes<\/strong> hay que tener en cuenta una novedad: no basta un\nmes como hasta ahora para que el casero o el inquilino comuniquen, al t\u00e9rmino\ndel contrato o de la pr\u00f3rroga t\u00e1cita, que quieren ponerle fin. Ahora el casero\ndeber\u00e1 comunicarlo cuatro meses de antelaci\u00f3n y el inquilino con dos. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfEl casero puede subir la renta lo\nque quiera?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

En los contratos firmados antes del nuevo decreto, la\nactualizaci\u00f3n anual de renta se ajusta a lo que establezca el contrato\n(normalmente el IPC, pero hay otras f\u00f3rmulas). En ausencia de un \u00edndice de\nreferencia, se aplica el \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad.<\/p>\n\n\n\n

El nuevo decreto establece sin embargo una salvedad: la\nactualizaci\u00f3n anual dentro del contrato no puede en ning\u00fan caso superar el IPC.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY si va a firmar un contrato nuevo?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El decreto no toca el art\u00edculo 17 de la LAU, como exig\u00eda\nPodemos. Ese art\u00edculo establece que el precio de un alquiler es el que\n“libremente pacten las partes”. Por tanto, no existe ninguna\nlimitaci\u00f3n formal a que el casero pida lo que quiera por su piso.<\/p>\n\n\n\n

Para aportar mayor transparencia al mercado, lo que s\u00ed\nhace el decreto es establecer un \u00edndice de precios de referencia que deber\u00e1\nponerse en marcha dentro de ocho meses y que anualmente dir\u00e1 qu\u00e9 vale como\nmedia un alquiler hasta el detalle de barrios y secciones censales. Ese \u00edndice,\nque en el pacto presupuestario del pasado octubre entre el Gobierno y Podemos\nse establec\u00eda como base para que las comunidades y Ayuntamientos limitasen los\nprecios, solo tiene de momento un valor informativo para que, dentro de las competencias\nactuales, las Administraciones lo usen. En el futuro, el Gobierno ha se\u00f1alado\nque ya est\u00e1n estudiando una serie de medidas fiscales para incentivar que una\nbajada de precios. En cualquier caso, deber\u00eda aplicarse en la pr\u00f3xima\nlegislatura.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfPuede pedir el casero un aval?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

S\u00ed, pero con l\u00edmites. El nuevo decreto establece que los\navales o garant\u00edas adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden\nsuponer para el inquilino un desembolso equivalente a m\u00e1s de dos meses de\nrenta. A esto se suma la fianza obligatoria, que el decreto no modifica y se\nmantiene por tanto en un mes. As\u00ed que, a la firma del contrato, el arrendatario\nnecesitar\u00eda disponer como m\u00e1ximo de la cantidad equivalente a cuatro meses de\nalquiler (mes corriente, fianza y dos meses como m\u00e1ximo de aval\ncomplementario). Pero a esto pueden a\u00f1adirse los gastos de inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQui\u00e9n debe pagar a la inmobiliaria?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Aunque la ley hasta ahora no lo establec\u00eda as\u00ed, era una\nnorma no escrita en muchas ciudades que fuera el inquilino el que pagase los\ngastos de inmobiliaria (normalmente un mes de renta) si el piso se hab\u00eda\nencontrado a trav\u00e9s de una agencia. El nuevo decreto establece diferencia de\nnuevo en este punto seg\u00fan el arrendador sea una persona f\u00edsica o jur\u00eddica. En\nel primer caso, las cosas siguen como est\u00e1n, as\u00ed que se puede exigir al\ninquilino que lo pague. Pero si el piso es propiedad de una empresa, esta\ndeber\u00e1 hacerse siempre cargo de los gastos de inmobiliaria sin excepci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 pasa si el propietario vende el\npiso donde vive el inquilino?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El nuevo decreto establece dos medidas para reforzar el\nderecho de los inquilinos en casos en los que un fondo compra su piso. Por un\nlado, el nuevo propietario estar\u00e1 obligado a asumir las condiciones del\ncontrato en vigor aunque este no se encuentre registrado. Hasta ahora, la ley\nsolo otorgaba esa protecci\u00f3n a los contratos depositados en registro p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

La segunda novedad tiene que ver con el derecho de tanteo\ny retracto. Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el\ninquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la\noferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepci\u00f3n\ncuando una empresa compra todos los inmuebles de un bloque, de manera que los\ninquilinos no pueden ejercer ese derecho. La excepci\u00f3n se mantiene, pero el\nnuevo decreto establece que, en esos casos, las administraciones p\u00fablicas\npueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, que si un fondo\nintenta comprar un bloque entero de pisos, los inquilinos no pueden comprar\nesos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el\nbloque con preferencia sobre el comprador privado.<\/p>\n\n\n\n

 Si no paga, \u00bfle pueden\ndesahuciar?<\/strong><\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Cuando un inquilino no paga la renta, el propietario\npuede recurrir al juzgado exactamente igual que antes para solicitar el\ndesahucio. Sin embargo, el nuevo decreto modifica el procedimiento que se sigue\na continuaci\u00f3n. El juzgado estar\u00e1 ahora obligado a pedir un informe de\nvulnerabilidad del inquilino a los servicios sociales. Si estos determinan que\nse da esa situaci\u00f3n, el procedimiento se paraliza un mes para buscar al\ninquilino un sitio donde alojarse. Cuando el propietario es una persona\njur\u00eddica, la paralizaci\u00f3n es de hasta tres meses. Adem\u00e1s, desde ahora los\njueces deber\u00e1n se\u00f1alar con d\u00eda y hora exactos la fecha en que se producir\u00e1 el\nlanzamiento, tal y como exig\u00edan las plataformas antidesahucios.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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